Những kẻ đi săn đất
Năm 2014, thị trường bất động sản chứng kiến hàng loạt các thương vụ M&A trong đó nổi lên xu hướng các ông lớn bất động sản mua lại các dự án của các doanh nghiệp có lợi thế về đất nhưng lại khó khăn về vốn để có thể triển khai các dự án.
Tập đoàn Vingroup trong năm trước đã chi ra tới hơn 10.000 tỷ đồng để thực hiện M&A, trong đó một lượng tiền đáng kể được sử dụng để đầu tư nắm giữ cổ phần lên mức chi phối tại các doanh nghiệp bất động sản. Những thương vụ lớn phải kể đến như việc mua lại Tân Liên Phát (chủ đầu tư của dự án VinHomes Central Park), công ty Bất động sản Hồng Ngân (chủ đầu tư Green City tại Cầu Diễn và dự án BT Khu Công viên - Hồ điều hòa khu phía Bắc và phần mở rộng phía Nam nghĩa trang Mai Dịch), công ty Metropolis (chủ đầu tư phát triển một dự án trên khu đất có diện tích 31.000 m2 tại phường Thảo Điền, quận 2)...
Ông lớn Novaland cũng ghi dấu trong năm 2014 với việc thâu tóm hàng loạt dự án từ các công ty có quỹ đất đất như Sunrise Riverside (Nhà Bè) mua từ Trần Thái, Icon 56- Savico, 56 Nguyễn Khoái – CSM, 146 Nguyễn Văn Trỗi – Intresco (ITC)...
Xu hướng mua lại các dự án bất động sản vẫn chưa dừng lại trong năm 2015. Dự án HH Khu Đô thị Đông Nam Trần Duy Hưng, hay còn được biết đến với tên gọi Dự án Vành Khăn, với diện tích 5 ha của Tập đoàn Đại Dương (OGC) đã về tay ông lớn Vingroup từ quý III/2015. Số tiền mà Vingroup phải thanh toán cho thương vụ này là 2.148,64 tỷ đồng để mua lại cổ phần của chủ đầu tư Blue Star JSC từ OGC. Mặc dù là đất vàng hiếm hoi còn sót lại tại khu vực Đông nam Trần Duy Hưng… nhưng những khó khăn về vốn khiến OGC khó lòng triển khai được. Bán đi dự án giúp OGC báo lãi hơn 1.600 tỷ đồng trong quý III/2015.
Hay như thương vụ chuyển nhượng Dự án cải tạo chung cư cũ 93 Láng Hạ đã tốn giấy mực của báo chí khi có 2 doanh nghiệp là CTCP Vinaconex 2 (VC2) và CTCP Tập đoàn Hà Đô (HDG) đều công bố nhận chuyển nhượng phần vốn góp của chủ đầu tư dự án này, Công ty Cổ phần Bất động sản An Thịnh. Dự án 93 Láng Hạ dù đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư từ năm 2011 nhưng đến nay đây vẫn nguyên trạng.
Ở khu vực phía Nam, Hưng Thịnh Corp cũng là một doanh nghiệp bất động sản tích cực thu gom mở rộng quỹ đất. Riêng trong năm 2015, Hưng Thịnh Corp đã hoàn tấy mua dự án chung cư Bàu Sen tại Tp. Vũng Tàu từ CP Xây dựng và Phát triển Đô thị tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (UDC) và mua toàn bộ phần vốn của Waseco (VSI) tại dự án Waseco Plaza- số 10, đường Phổ Quang, phường 2, quận Tân Bình, TPHCM để tăng sở hữu lên mức chi phối 55%.
Những con mồi giàu đất
Xu hướng M&A trong lĩnh vực bất động sản không chỉ giúp gia tăng quỹ đất cho DN thi mua, mà còn là cơ hội cho các doanh nghiệp có lợi thế đất thương mại lớn, nhưng không thể triển khai do khó khăn tài chính
CTCP ĐT PT Đô Thị & KCN Sông Đà (SJS) là một ví dụ điển hình với quỹ đất lớn tại khu vực phía Bắc có lợi thế chi phí rẻ. Tình hình kinh doanh của SJS trở nên khó khăn vào năm 2011 và năm 2012 với các khoản lỗ lớn 79 tỷ đồng và 305 tỷ đồng. Dù đã báo lãi trở lại năm 2013 và 2014 nhưng SJS vẫn chưa thế xóa hết lỗ lũy kế, hoạt động đầu tư vì vậy cũng nhiều khó khăn.
Dự án Nam An Khánh là nguồn thu chính của SJS. Đến hết năm 2014, SJS đã khai thác khoảng 50% dự án. Dự án có diện tích tổng cộng là 189,7 ha, trong đó diện tích xây dựng hỗn hợp là 27,5ha, diện tích xây chung cư là 23,5ha, diện tích xây dựng thấp tầng khoảng 56ha, gồm 1.792 lô biệt thự và liền kề.
Vào tháng 12/2014, Dự án này đã được Sudico chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho CTCP phát triển dự án Techcomdeveloper theo hình thức hợp tác xây dựng và hưởng doanh thu trên phần giá bán vượt yêu cầu và doanh thu xây dựng. Giá trị chuyển nhượng lên tới 1.218 tỷ đồng.
Nhờ thương vụ trên, kết quả kinh doanh quý IV của SJS tăng vọt, đạt 111 tỷ đồng. Lợi nhuận khủng quý III với 74 tỷ đồng lãi ròng (gấp 7,7 lần cùng kỳ) cũng đến từ hoạt động kinh doanh tại dự án Nam An Khánh.
Bên cạnh dự án này, SJS còn có dự án Khu đô thị mới Tiến Xuân (Lương Sơn, Hòa Bình) quy mô 1.400 ha, gần khu công nghệ cao Hòa Lạc và là địa điểm mới của các trường đại học trong tương lai, cách đại lộ Thăng Long 10km hay dự án Văn La- Văn Khuê 12ha tại Hà Đông.
Ngoài ra, SJS còn đang sở hữu quỹ đất lớn tại các dự án Hòa Hải (Đà Nẵng) quy mô 12ha, Sudico-SPM (quận 9, Tp HCM) quy mô 19ha, khách sạn Sông Đà- Hạ Long. Đây đều là các dự án SJS đã có chủ trương thoái vốn nhưng vẫn đang tìm đối tác.
Đến thời điểm hiện tại chưa có thông tin công bố về những đối tác quan tâm đến các dự án của SJS. Nhưng với xu hướng mua lại cùng với lợi thế quỹ đất lớn và rẻ có thể đưa SJS trở thành mục tiêu các nhà phát triển địa ốc khác nhắm tới.
Chi phí SJS đã đầu tư vào các Dự án
Tại khu vực phía Nam, “mỏ đất” lớn của CTCP Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (BCI) cũng gặp tình trạng chậm chạp khi triển khai các dự án. BCI được đánh giá là một trong những doanh nghiệp bất động sản (BĐS) có quỹ đất lớn sạch nhất TPHCM. Tuy nhiên, nguồn thu chính của BCI trong năm 2015 lại chỉ đến từ 1 dự án, Phong Phú 4.
Quỹ đất khủng BCI đang sở hữu
Kết quả kinh doanh quý III của BCI tăng trưởng vượt bậc, đạt 167 tỷ đồng, gấp 11 lần cùng kỳ. Ngoài nguyên nhân từ việc kinh doanh dự án Phong phú 4, BCI còn thu được lợi nhuận đáng kể từ chuyển nhượng khu đất Đại lộ Đông Tây (96,6 tỷ đồng).
Tuy nhiên, với BCI không chỉ là câu chuyện chuyển nhượng dự án đơn lẻ. Dường như kẻ đi săn muốn hơn thế. Quý III/2015, BCI đã chia tay một loạt các ông chủ lâu năm gồm Công ty Đầu tư tài chính Nhà nước Tp.HCM-HFIC và một số quỹ ngoại.
Trong khi đó, CTCP Đầu tư tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) đã mua lại khoảng 20% vốn. Ngoài việc đang là cổ đông lớn nhất, KDH còn để ngỏ khả năng tiếp tục gia tăng sở hữu lên trên 25%, và đề xuất ĐHĐCĐ cho phép không cần chào mua công khai. Chưa có thông tin gì về việc KDH có tăng nắm giữ BCI lên mức chi phối hay không. Tuy nhiên, KDH đang rầm rộ huy động vốn cho mục tiêu gia tăng quỹ đất của mình.
Nếu có thể thực hiện thì đây sẽ là thương vụ thâu tóm đáng nể bởi cuộc đi săn không chỉ dừng lại ở chuyển nhượng dự án đơn lẻ mà có thể lên tới quy mô toàn công ty với một mỏ đất khổng lồ.