Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia (NFSC) vừa đưa ra dự báo: “Gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng dành cho phân khúc xây và mua nhà ở xã hội, nhà ở dành cho người thu nhập thấp sẽ chậm phát huy hiệu quả trong năm 2013 do nguồn cung dành cho phân khúc này chưa đủ đáp ứng nhu cầu thị trường”.

Nhận định trên được khẳng định trong Báo cáo Tổng quan về nền kinh tế Việt Nam và biến động của khu vực phi tài chính năm 2012 vừa được NFSC công bố.

Đến thời điểm này mới chỉ có rất ít người được vay tiền mua nhà ở xã hội

Gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng (70% dành cho cầu và 30% dành cho cung) chậm phát huy tác dụng và tác động không đáng kể tới thị trường bất động sản (BĐS), theo NFSC là do nguồn cung dành cho phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở cho người có thu nhập thấp không sẵn có tại thời điểm ban hành chính sách.

Trong khi đó, để tạo nguồn cung mới cần nguồn vốn hỗ trợ lớn hơn rất nhiều bên cạnh phải sử dụng nhiều giải pháp hỗ trợ khác về quỹ đất và thủ tục hành chính trong việc xây dựng nhà ở xã hội và nhà ở dành cho người có thu nhập thấp.

Trên thực tế, cầu thực về nhà ở xã hội và nhà ở dành cho người có thu nhập thấp rất cao, cao hơn rất nhiều so với lượng cung hiện có trên thị trường.

Thực tế này, theo NFSC là trong một thời gian dài, thị trường BĐS phát triển không có định hướng và kém hiệu quả, gây lãng phí lớn về vốn, tài nguyên và đặc biệt là tạo ra cầu ảo tại nhiều phân khúc. Thực tế này cũng cho thấy, định hướng chính sách chưa theo sát thực tiễn, khuôn khổ pháp lý về quản lý BĐS còn hạn chế khiến thị trường phát triển méo mó, thiếu minh bạch và bền vững.

Theo đánh giá của NFSC, thị trường BĐS tiếp tục chìm sâu vào trạng thái “bất động” trong suốt năm 2012 và cho đến tận tháng 4/2013 vẫn chưa thấy có dấu hiệu phục hồi. Điều này khiến hàng tồn kho tăng do lượng cung thứ cấp không được giải tỏa trong khi nguồn cung sơ cấp vẫn tiếp tục tăng.

Báo cáo của Bộ Xây dựng mới được công bố cũng cho thấy điều này. Cụ thể, tính đến hết năm 2012, số liệu của 58/63 địa phương gửi về Bộ Xây dựng cho biết, toàn thị trường BĐS còn tồn đọng 20.851 căn hộ chung cư; 5.176 căn hộ thấp tầng; 1.890 ngàn m2 đất nền; 64.847 m2 văn phòng cho thuê với tổng số vốn ước tính lên đến 52.542 tỷ đồng.

“Dự án BĐS dở dang vẫn là bài toán khó giải”, NFSC nhận định và lý giải, nguyên nhân chính là tăng trưởng của thị trường BĐS trong một thời gian dài phụ thuộc quá mức vào vốn vay và cầu ảo; cả chủ đầu tư và người mua đều sử dụng quá mức đòn bẩy tài chính.

“Do đó, khi bị siết vốn, thị trường giao dịch trầm lắng, sức cầu suy giảm, thị trường xuất hiện ngày càng nhiều dự án BĐS dở dang đã và đang gây lãng phí lớn về vốn và tài nguyên đất”, NFSC nhận định.

Nợ xấu của lĩnh vực BĐS, theo báo cáo của các tổ chức tín dụng, đã tăng nhẹ từ mức 1,8% vào thời điểm 30/6/2010 lên 2% vào cuối năm 2010. Nhưng sau đó tăng rất mạnh lên mức 2,7% vào 30/6/2011; 3,5% vào cuối năm 2011 và đạt mức đỉnh điểm (6,2%) vào 30/6/2012. Tính đến đầu năm 2013, nợ xấu trong lĩnh vực BĐS, theo báo cáo của các tổ chức tín dụng chỉ còn ở mức 4,7% (ước vào khoảng 220 ngàn tỷ đồng).

Tỷ lệ nợ xấu do các tổ chức tín dụng công bố, đặc biệt là tỷ lệ nợ xấu 4,7% được xác định vào đầu năm 2013, theo NFSC là không phản ánh đúng thực tế biến động của thị trường. Bởi trong bối cảnh thị trường đóng băng kéo dài, về nguyên tắc, nợ xấu phải tăng cao hơn. “Nguyên nhân là do chế độ báo cáo và hạch toán của các TCTD còn nhiều bất cập”, NFCS dự đoán.

NFSC cho biết đã ứng dụng phương pháp đánh giá lại các khoản mục mang bản chất tín dụng nhưng không được các tổ chức tín dụng hạch toán đúng và đầy đủ do có độ rủi ro cao (cho vay chứng khoán và BĐS) mà được hạch toán dưới hình thức trái phiếu doanh nghiệp, ủy thác đầu tư.

“Kết quả cho thấy, dư nợ và nợ xấu BĐS cao hơn rất nhiều so với báo cáo của các tổ chức tín dụng. Trong đó, nợ xấu BĐS chiếm 33-35% dư nợ BĐS đánh giá lại”, Báo cáo Tổng quan về nền kinh tế Việt Nam và biến động của khu vực phi tài chính năm 2012 khẳng định.