Năm 2013, dù thị trường địa ốc chưa ấm lên, lượng cung các dự án mới mở bán tuy giảm, song tổng số nguồn cung hiện tồn và sắp có vẫn rất khổng lồ.

Tồn kho còn...“chưa hoàn thành”

Thống kê thị trường nhà ở TP HCM quý II của Jones Lang LaSalle cho biết tại TPHCM, lượng căn hộ mở bán chủ yếu từ những dự án đang bán hoặc ngưng bán trước đó hơn là những dự án mới và chỉ đạt 60% so với quý I. Ở phân khúc biệt thự nhà phố, vẫn chưa có dự án nào mở bán trong quý này. Về lực tiêu thụ, sau khi tăng mạnh quý I, sức cầu căn hộ đã giảm tới 35% so với quý trước, bán được khoảng 1.100 căn. Mãi lực nhà phố, biệt thự rơi xuống mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Chỉ số nguồn cung nhà ở của Jones Lang LaSalle trong quý II chốt số căn hộ chung cư hoàn thành là 55.000 căn, cung chưa hoàn thành là 23.000 căn. Lượng tồn kho là 27,7%. Lưu ý đây là mức tồn kho được tính theo tỉ lệ phần trăm của lượng cung chưa hoàn thành (trừ các dự án chưa mở bán và bao gồm các dự án đã bán hết) chưa bán được vào thời điểm cuối quý, không bao gồm lượng tồn kho căn hộ đã hoàn thành. Ở phân khúc biệt thự, nhà phố, cung hoàn thành (trừ các dự án đất nền) cũng còn 3.500 căn, cung chưa hoàn thành là 200 căn và chỉ số lượng tồn kho/ cung chưa hoàn thành là 10,7%.

Mặc dù thống kê này chưa có sự cập nhật các chuyển động của thị trường địa ốc sau quý II/2013 và đặc biệt sau 1 tháng gói tín dụng hỗ trợ lãi suất 30.000 tỉ chính thức tung ra, song cũng đã phần nào phác thảo được nguồn cung cơ bản hiện có trên thị trường, ở phân khúc nhà ở. Một điều đáng nói là con số căn hộ hoàn thành lẫn chưa hoàn thành tại TP HCM mà Jones Lang LaSalle đưa ra khá lớn, tương đương với con số 70.000 căn hộ tồn kho cộng gộp của cả TP HCM lẫn Hà Nội do Dragon Capital thống kê vào năm 2012 và được nhiều chuyên gia dẫn lại như một ước lượng sát gần với thị trường. Phác thảo cho thấy sự chìm lắng đang kéo dài của thị trường địa ốc phía Nam.

Hơn thế, tổ chức tư vấn nghiên cứu thị trường này còn nhấn mạnh trong tổng nguồn cung khoảng 55.000 căn, chỉ có dưới 1% là phân khúc sang trọng và số căn hộ phân khúc hạng trung bình, bình dân chiếm phần rất lớn. Một sự tập trung mạnh mẽ sản phẩm thị trường nhà ở thương mại cho đối tượng trung bình, bình dân như vậy, liệu có được tháo ngòi tồn kho sớm nhờ công cuộc hỗ trợ thị trường địa ốc bằng gói tín dụng 30.000 tỉ đồng và dành cho cả nhà ở thương mại dưới 70 m2, giá dưới 15 triệu đồng lẫn nhà ở xã hội ?

Nhà ở xã hội -hiện hữu nguy cơ thừa

3.000 căn hộ nhà ở xã hội (NOXH) được hoàn thành là con số khá cụ thể mà ông Trần Trọng Tuấn - Giám đốc Sở XD TP HCM đưa ra. Theo ông Tuấn, năm 2013, TP HCM dự kiến hoàn thành 5 dự án NOXH với quy mô 813 căn, gồm : Chung cư 157/R8 đường Tô Hiến Thành, phường 12, quận 10 với quy mô 114 căn; Chung cư 241/1/25C đường Nguyễn Văn Luông, phường 11, quận 6 với 62 căn; Chung cư 19/19 đường Lạc Long Quân với 400 căn...

Sở Xây dựng cũng đã kiến nghị UBND TP chuyển đổi nhà ở thương mại (NOTM) sang làm NOXH theo Thông tư 02/2013/TT- BXD của Bộ Xây dựng tại dự án do CTCP Đầu tư - Xây dựng 584 đầu tư tại quận Tân Phú, với 418 căn (hoàn thành năm 2013) và chuyển đổi 5 dự án nhà ở tái định cư đã hoàn thành với quy mô 1.769 căn hộ sang NOXH. Đó là : Dự án Khu tái định cư Phú Mỹ 1, quận 7 do Cty CP Đức Khải làm chủ đầu tư, 235 căn; Dự án Khu dân cư Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh do Ban Quản lý đầu tư xây dựng công trình nâng cấp đô thị thành phố làm chủ đầu tư, 1.132 căn; Dự án Chung cư Tân Mỹ, quận 7 do TCty Địa ốc Sài Gòn làm chủ đầu tư, 200 căn; Dự án Chung cư 481 Bến Ba Đình, quận 8 do TCty Địa ốc Sài Gòn làm chủ đầu tư, 108 căn; Dự án Chung cư An Lạc, phường An Lạc, quận Bình Tân do Cty CP Địa ốc Sài Gòn làm chủ đầu tư, 94 căn. Theo đó, 3.000 căn hộ NOXH nêu trên đã và sẽ hoàn thành trong năm 2013.

Sở Xây dựng cũng đã trình UBND TP chuyển đổi 2 dự án NOTM sang làm NOXH, gồm : Chung cư CC1 Khu 2 tại xã An Phú Tây, huyện Bình Chánh, do CTCP Tư vấn thương mại dịch vụ địa ốc Hoàng Quân làm chủ đầu tư, 1.734 căn; Khu tái định cư Thảo Điền, quận 2, do CTCP Đầu tư Thủ Thiêm làm chủ đầu tư, 304 căn, dự kiến được khởi công trong tháng 8/2013.

Như vậy, nếu 2 dự án NOTM được phê duyệt chuyển đổi thì TP sẽ có thêm 2.038 căn hộ NOXH nữa, ngoài 3.000 căn đã nêu.

Cũng theo đại diện Sở Xây dựng thì đến nay sở đã nhận 10 hồ sơ xin chuyển đổi NOTM sang làm NOXH: 10 dự án với quy mô sử dụng đất là 19,16 ha, với 9.270 căn chuyển sang làm NOXH, tổng mức đầu tư khoảng 8.000 tỉ đồng. Trong đó có 418 căn thuộc dự án Khu căn hộ cao tầng 584 Tân Phú do Cty CP Đầu tư - Xây dựng 584 làm chủ đầu tư thi công gần xong phần thô; các dự án còn lại đã bồi thường giải phóng mặt bằng 100% nhưng chưa khởi công xây dựng hoặc đã khởi công xây dựng nhưng mới chỉ đầu tư xong phần móng. “Như vậy các dự án này hoàn toàn có khả năng cung ứng ra thị trường để đáp ứng cho các đối tượng vay trong gói 30.000 tỉ đồng” - ông Tuấn khẳng đính.

Như vậy có thể thấy ngay, trong tương lai, để đáp ứng nhu cầu vay mua NOXH cho các đối tượng vay trong gói 30.000 tỉ đồng, thì TP HCM ít nhất sẽ có 14.345 căn NOXH. Trong đó, thực tế chỉ có khoảng 2.587 căn là NOXH được xây theo kế hoạch và nhà tái định cư chuyển sang NOXH, số còn lại 11.758 căn là NOTM chuyển sang NOXH. Hiểu ngược lại, TP đã “giải phóng” được 11.758 căn NOTM trong số nhà tồn kho hay nhà ở tương lai theo dự án của chủ đầu tư.

Song, hơn 11.000 căn hộ NOTM được chuyển đổi lại vẫn là tỉ lệ quá nhỏ, nếu so với tồn kho căn hộ như Jones Lang LaSalle thống kê. Tất nhiên, nếu so tồn kho ước tính từ phía Sở Xây dựng chỉ khoảng 14.000 căn, thì TP đã gần như đạt được mục tiêu giải phóng tồn kho từ công cuộc chuyển đổi này.

Vậy nên, một bức tranh chính xác về lượng tồn kho nhà ở hiện tại trên địa bàn TP HCM, là điều rất cần để có thể đánh giá được thực tế hiệu quả của gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỉ đồng, cũng như, nỗ lực chuyển hướng NOTM sang NOXH của các cơ quan quản lý. Vấn đề duy nhất, đâu mới là số liệu thực ?