“Việc đáp ứng nhu cầu nhà ở cho một bộ phận dân chúng không có đủ điều kiện về thu nhập là câu chuyện phổ biến ở mọi quốc gia, không riêng gì câu chuyện của Việt Nam”, TS.LS Trịnh Văn Quyết, Tổng giám đốc Công ty Luật SMiC, nói với VnEconomy.

Đã và đang có nhiều ý kiến đối nghịch về việc có nên xây dựng căn hộ diện tích nhỏ hay không. Còn góc nhìn của ông?

Trước hết phải nhìn nhận nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân hiện nay là rất lớn, đặc biệt là ở các thành phố hay các trung tâm kinh tế trong cả nước. Với mặt bằng thu nhập còn thấp hiện nay, dành dụm được khoản tiền đủ mua một ngôi nhà có diện tích lớn vẫn là mơ ước của không ít người, kể cả khi thị trường bất động sản được cho là khủng hoảng nặng nề như hiện nay.

Chưa kể, ngoài số đông người có thu nhập thấp, còn có những nhóm người khác chỉ có nhu cầu mua nhà nhỏ mà thôi. Đâu phải ai cũng thích và có nhu cầu ở nhà to? Sẽ có nhiều người chỉ cần ở một căn hộ nhỏ và để dành tiền làm việc khác.

Nói vậy để thấy, trong việc giải bài toán vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp, đa dạng hóa sản phẩm đáp ứng nhu cầu của nhiều người khác nhau hiện nay, không thể không tính đến khả năng cho phép xây dựng những căn hộ có diện tích nhỏ, thậm chí chỉ là 20 m2.

Tôi cho rằng đây là thời điểm hợp lý để nhìn thẳng vào vấn đề nhà ở nói riêng, cũng như thị trường bất động sản nói chung, để từ đó có nghiên cứu khảo sát, đánh giá kỹ càng, để từ đó có quyết sách phù hợp liên quan đến căn hộ có diện tích nhỏ. Ông Trịnh Văn Quyết

Rõ ràng, nhu cầu nhà ở của người dân có thu nhập trung bình và thấp là vấn đề hiện hữu cần giải quyết. Câu chuyện chỉ là phải đặt ra điều kiện như thế nào để giải quyết được những lo ngại về quy hoạch, môi trường sống kia.

Tôi cho rằng đây là thời điểm hợp lý để nhìn thẳng vào vấn đề nhà ở nói riêng, cũng như thị trường bất động sản nói chung, có nghiên cứu khảo sát, đánh giá kỹ càng, để từ đó có quyết sách phù hợp liên quan đến căn hộ có diện tích nhỏ.

Ý của tôi, chính là cần xây dựng chính sách lâu dài về căn hộ diện tích nhỏ, chứ không phải chỉ là một giải pháp nhất thời, nhằm tháo gỡ tính thanh khoản cho thị trường bất động sản hiện nay, như một số quan điểm đang đề xuất.

Nhưng, “chính sách lâu dài về căn hộ diện tích nhỏ” cần phải tính đến điều gì để tránh những hệ lụy mà ông nhắc ở trên?

Việc đưa ra được các điều kiện áp dụng cho loại hình căn hộ nhỏ là rất quan trọng để tránh những hệ lụy xấu. Theo tôi, cần có hai nhóm điều kiện chính, một là quy hoạch và hai là các yêu cầu khi thiết kế, thi công.

Về quy hoạch, tôi cho rằng cần phải có quan điểm rõ ràng và dứt khoát trong việc quy hoạch các khu căn hộ diện tích nhỏ này, chỉ nên cho phép xây dựng ở những khu vực ven thành phố, nơi mà mật độ dân cư còn thấp.

Về thiết kế và thi công, tôi cho rằng cần phải đặt ra các đòi hỏi nghiêm ngặt đối với chủ đầu tư trong việc đảm bảo đầu tư đồng bộ hạ tầng kết nối, cũng như trong việc áp dụng các giải pháp bảo vệ môi trường.

Loại hình căn hộ có diện tích nhỏ tại các thị trường bất động sản nước ngoài hiện được phát triển thế nào, từ những thông tin ông nắm được?

Căn hộ diện tích nhỏ không chỉ xuất hiện ở các nước đang phát triển, mà cả ở những nước, khu vực phát triển. Việc đáp ứng nhu cầu nhà ở cho một bộ phận dân chúng không có đủ điều kiện về thu nhập là câu chuyện phổ biến ở mọi quốc gia, không riêng gì câu chuyện của Việt Nam.

Kể cả tại một số nước châu Âu phát triển, căn hộ diện tích nhỏ vẫn không gây xáo trộn ảnh hưởng đến thị trường bất động sản của các nước này, ngược lại còn tạo ra sự đa dạng, phong phú về sản phẩm, đáp ứng được nhu cầu của người tiêu dùng.

Hoặc tại vùng lãnh thổ Hồng Kông, chính quyền chỉ đặt ra những quy định về điều kiện khắt khe hơn đối với căn hộ diện tích nhỏ và với những đối tượng được mua căn hộ này. Đây là kinh nghiệm Việt Nam có thể tham khảo.

Cụ thể, căn hộ nhỏ được phân định cho từng đối tượng, ví dụ như căn hộ cho những người độc thân, căn hộ cho các cặp đôi, căn hộ cho những gia đình ít người... Họ làm vậy để cuộc sống và sinh hoạt của người dân tại căn hộ này được bảo đảm, vấn đề vệ sinh, môi trường… không bị ảnh hưởng.

Tôi đã có cơ hội tham quan các khu căn hộ có diện tích nhỏ ở Hồng Kông và một số nước ở châu Âu. Quả thực, họ thiết kế rất đẹp! Các hộ gia đình chỉ sống vài ba người rất gọn gàng và sạch sẽ, không như những gì người ta đồn thổi về “nhà ổ chuột”. Cuộc sống của cả khu vực tập trung các tòa chung cư căn hộ nhỏ này cũng rất trật tự, ngăn nắp.

Riêng về thiết kế, ngay ở Việt Nam, vừa rồi tôi có đi thăm quan căn hộ 22 m2 mà Bộ Xây dựng đã cho thí điểm làm ở Tp.HCM. Không thể so sánh các căn hộ này với cái gọi là “nhà ổ chuột” được. Họ làm quả là rất đẹp.

Quay lại chuyện ở Việt Nam, ngoài những lo ngại về hệ lụy xấu của căn hộ nhỏ, từ góc nhìn của một luật sư, ông thấy đâu là cản trở pháp lý lớn nhất đối với việc ban hành chính sách cho loại hình căn hộ này?

Về mặt pháp lý, cản trở lớn nhất hiện nay là điều 40 và khoản 2 điều 47 Luật Nhà ở năm 2005.
 

Tôi đã có cơ hội tham quan các khu căn hộ có diện tích nhỏ ở Hồng Kông và một số nước ở châu Âu. Quả thực, họ thiết kế rất đẹp! Các hộ gia đình chỉ sống vài ba người rất gọn gàng và sạch sẽ, không như những gì người ta đồn thổi về “nhà ổ chuột”. Ông Trịnh Văn Quyết

Điều 40 quy định tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45 m2. Điều 47 quy định tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội có diện tích sàn mỗi căn hộ không thấp hơn 30 m2. Do đó, để triển khai được chính sách xây căn hộ có diện tích sàn nhỏ hơn các mức nêu trên, thì trước hết Quốc hội cần tiến hành sửa những quy định này của Luật Nhà ở.

Bên cạnh quy định của Luật Nhà ở, các quy định của pháp luật liên quan đến quy hoạch, phê duyệt dự án, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng cũng như hành lang pháp lý liên quan đến việc quản lý, sử dụng, cấp quyền sở hữu căn hộ có diện tích nhỏ hiện cũng còn nhiều cản trở. Cần có sự rà soát và sửa đổi tổng thể để đảm bảo một khi chính sách chung ra được, thì các doanh nghiệp có thể xúc tiến được việc đầu tư ngay.

Nói tóm lại, tôi hoàn toàn ủng hộ và mong rằng các cơ quan nhà nước có thẩm quyền sớm tiến hành sửa đổi Luật Nhà ở, công nhận và cho phép triển khai xây dựng căn hộ có diện tích nhỏ.

Đây là quyền lợi chính đáng của người dân, là việc nên làm nhằm giải quyết nhu cầu cho nhiều người dân không có điều kiện sở hữu căn hộ có diện tích lớn, đồng thời góp phần làm đa dạng hóa sản phẩm, đáp ứng nhu cầu của nhiều đối tượng, từ đó làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản trước mắt và lâu dài.