Kỳ vọng của thị trường BĐS là cơ quan quản lý sớm xử lý được những khoản nợ xấu còn chất đống ở các dự án BĐS không có thanh khoản. Ngày 18/5, Thủ tướng đã chính thức ký và ban hành Nghị định thành lập VAMC, Nghị định có hiệu lực từ 9/7/2013. VAMC được thành lập để xử lý các món nợ xấu tại các TCTD ngày một tăng lên, Công ty này có vốn điều lệ 500 tỷ đồng, do NHNN quản lý và giám sát.

"Nhốt" nợ xấu BĐS vào kho

Sự ra đời của VAMC được kỳ vọng là sẽ xử lý được những khoản nợ xấu ngày một gia tăng, mà chủ yếu nằm ở bất động sản. Tại kỳ họp Quốc hội vừa rồi, Thống đốc Nguyễn Văn Bình đã trả lời các đại biểu Quốc hội rằng, năm 2013 VAMC có thể xử lý được 40.000 đến 70.000 tỷ đồng nợ xấu, các nhà băng cũng đang tích cực trích lập thêm dự phòng rủi ro, từ nay đến cuối năm trích lập thêm khoảng 68.000 tỷ để xử lý nợ xấu.

Đó là những thông tin tích cực có thể sẽ làm tăng tính thanh khoản, và tăng trưởng tín dụng cho các nhà băng từ nay đến cuối năm, dần làm dòng cháy tín dụng được lưu thông thức đẩy nền kinh tế phục hồi.

Theo ghi nhận của ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Công ty Sohovietnam, VAMC ra đời có thể tác động

Ông Phan Xuân Cần: " Có thể tiền sẽ đổ vào một số ngành khác chứ không phải là dòng tiền đó lại quay lại bất động sản"

đến thị trường BĐS theo 2 kịch bản.

Thứ nhất, nếu làm quyết liệt và đủ cơ chế mạnh thì tài sản đảm bảo là nợ xấu sẽ được bán ra, nhưng vì cơ chế mua bán và có thể khớp được với nhau ở một mức giá nào đó, thì giá bất động sản sẽ còn phải xuống. Nếu bán ào ạt các khoản nợ xấu này ra để thu được tiền, thì chỉ còn cách giảm giá chứ không còn cách nào khác.

Thứ hai, có thể tài sản nợ xấu đó chưa thanh khoản được và gói nó vào một chỗ. Hiện nay chính VAMC là “cái kho” để cất trữ những tài sản này, VAMC sẽ phát hành Trái phiếu và các TCTD sẽ mang trái phiếu lên NHNN nhà nước để chiết khấu với một tỷ lệ nào đó. Tóm lại là tiền mặt sẽ được bơm ra, ngân hàng sẽ có không gian rộng rãi hơn, có lượng tiền để bơm ra thị trường, và các DN hoạt động tốt sẽ lại được vay tiền.

“Có thể tiền sẽ đổ vào một số ngành khác chứ không phải là dòng tiền đó lại quay lại bất động sản. Muốn cho vay tiền phải có tài sản đảm bảo và tài sản đảm bảo ở đây đang là các khoản nợ xấu, và muốn xử lý các khoản nợ xấu nhanh thì VAMC mua bằng nguyên giá, nhưng lại yêu cầu hàng năm phải trích lập dự phòng rủi ro 20%. Mục đích chính của NHNN là đang khoanh các khoản nợ xấu này vào một chỗ, sau đó lấy đó làm tài sản thế chấp để bơm tiền ra thị trường.” ông Cần nói.

Khi tiền được bơm ra có thể nền kinh tế sẽ tốt hơn, dòng chảy tín dụng được luân chuyển, nhưng ở mức độ từ từ, khoảng 2 năm sau, 3 năm sau kinh tế sẽ tốt hơn. Quá trình xử lý này cũng sẽ rất từ từ, bởi không phải món nợ xấu nào các ngân hàng cũng muốn đưa lên VAMC.

Cũng theo ông Cần, vấn đề hiện nay là quyền lực VAMC ở mức nào? VAMC có áp được ngân hàng bán tài sản không, ngân hàng có áp được doanh nghiệp bán tài sản đó không, đây là cơ chế mà hiện nay VAMC vẫn chưa quy định rõ. Theo ông, thứ nhất cần minh bạch danh mục dự án nợ xấu, thứ hai là , khi đàm phán về giá cả, vậy ai là người có quyền quyết định việc bán tài sản, cần quy định rõ điều này.

Kỳ vọng tăng thanh khoản, khơi thông dòng chảy tín dụng

VAMC đi vào hoạt động có nghĩa là tài sản nợ xấu ở TCTD sẽ được nhấc ra bảng cân đối nó sẽ giúp cho ngân hàng có tỷ lệ nợ xấu thấp, gúp ngân hàng trích lập dự phòng rủi ro giảm đi. Các ngân hàng lại có Trái phiếu đặc biệt mang lên NHNN để rút được một ít tiền mặt về.

Điều đó có nghĩa là, ngân hàng sẽ có tỷ lệ nợ xấu thấp, dự phòng rủi ro giảm cộng với có một số tiền mặt thì hy vọng tín dụng sẽ được bơm ra cho các doanh nghiệp khác vay. Đó là mục đích chính của VAMC, nhằm làm tăng tính thanh khoản, tăng tín dụng lên.

Đây cũng đang là lý do khiến giới đầu tư bất động sản đang kỳ vọng vào một “vận mệnh” mới cho các dự án BĐS. Ông Phan Trường Sơn, Chủ tịch HUD3 cho biết: “ VAMC được thành lập, điều này chứng tỏ một điều là Chính phủ đang quan tâm đến BĐS, không thể nào “thả” bất động sản “chết” theo kiểu như Mỹ, hay như T.S Alan Phan nói.”

Cũng theo ông Sơn đưa công ty VAMC vào hoạt động, để có thể mua bán, xoay chuyển. Thí dụ như một DN bất động sản được khoanh nợ xấu, và được vay khoản tiền mới để xoay chuyển tình thế và sống bằng những cái khác, có cơ hội để trả được nợ. Còn cứ trói chân, trói tay thì chỉ 3 ngày là “chết”.

Qua một công ty như VAMC để hợp thức việc mua bán. Vấn đề hiện nay là những dự án dở dang phải hoạt động, những dự án này cần dòng tiền để hoàn thiện bán được cho người sử dụng, đó là giải quyết nợ xấu.

Vấn đề lo ngại giá bất động sản sẽ giảm khi VAMC đi vào hoạt động bán đấu giá. Theo ông Sơn, điều này là có tác động. "Vấn đề ở đây là chúng ta đang ôm một đống tài sản mà không động đậy gì. Thí dụ doanh nghiệp đang ôm cục nợ xấu, bán 30% họ cũng chấp nhập, nhưng vấn đề là không ai mua. Hiện tại HUD3 đang đề xuất Thành phố làm sao để khơi thông việc chuyển nhượng dự án." ông Sơn nói.