Tồn kho ngày càng tăng mạnh

Số liệu thống kê từ báo cáo tài chính của 64 doanh nghiệp được xếp vào ngành bất động sản cho thấy hàng tồn kho của các công ty đều tăng khá mạnh. Cụ thể, năm 2007 và 2008 thời hoàng kim của thị trường bất động sản tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tăng tới hơn 90%. Bước sang năm 2009 và 2010 bất chấp sự khó khăn của nền kinh tế vào thời điểm này hàng tồn kho thống kê trên báo cáo tài chính doanh nghiệp bất động sản vẫn tăng trên 50%. Về số tuyệt đối hàng tồn kho từ mức chỉ có 18.218 tỷ đồng năm 2008 đã tăng lên 27.477 tỷ đồng năm 2009 và 42.145 tỷ đồng năm 2010. Bước sang năm 2011 và 2012 hàng tồn khó vẫn tiếp tục tăng mạnh so với năm trước.

Những con số thống kê này cho thấy doanh nghiệp bất động sản vẫn không ngừng đầu tư mở rộng bất chấp hiện sự khó khăn của nền kinh tế. Điều này cũng có thể lý giải là do các doanh nghiệp “ném lao phải theo lao”. Gói kích cầu năm 2009 đã làm cho doanh nghiệp bất động sản thêm sa lầy vào đống hàng tồn kho. Tuy nhiên, cũng có lý do giải thích cho điều này là một số doanh nghiệp lớn vẫn trên đà phát triển và đóng góp lớn vào tăng trưởng tồn kho toàn ngành.

Thực tế, chúng ta thấy một số đại gia trong ngành bất động sản hàng tồn kho tăng mạnh như VinGroup (VIC), SJS… Chẳng hạn hàng tồn kho của VIC từ mức 2.264 tỷ đồng năm 2009 đã tăng vọt lên mức 17.785 tỷ đồng năm 2012. Chỉ riêng hàng tồn kho của VIC đã chiếm 23,32%  trong tổng số tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết. Bên cạnh VIC, hàng tồn kho của SJS cũng đột ngột tăng từ mức 220 tỷ đồng năm 2011 lên 4.182 tỷ đồng năm 2012.

Việc hàng tồn kho bất động sản tăng mạnh xuất phát từ một số doanh nghiệp đã đầu tư và các dự án, căn hộ chung cư nhưng không thể bán được. Thống kê kết quả kinh doanh của 64 doanh nghiệp bất động sản niêm yết cho thấy doanh thu giảm đều qua các năm. Cụ thể, doanh thu năm 2010 giảm từ mức 33.375 tỷ đồng xuống còn 23.860 tỷ đồng trong năm 2011 và 27.455 tỷ đồng năm 2012. Ngoài ra, còn do lãi vay của các khoản nợ đã được vốn hóa vào hàng tồn kho.

Tốc độ tăng trưởng hàng tồn kho, vốn chủ sở hữu và tổng nợ

Tăng vay nợ bù đắp hàng tồn kho

Hàng tồn kho tăng do các công ty tăng đầu tư nhanh hơn là tăng bán hàng. Trong thời gian qua có hiện tượng các công ty vừa tăng đầu tư, trong khi doanh số bán lại giảm mạnh.

Để đầu tư các doanh nghiệp phải sử dụng nguồn vốn từ góp vốn của cổ đông hoặc vay mượn các ngân hàng hoặc chiếm dụng vốn người mua nhà. Thống kê cho thấy trung bình từ năm 2009 đến này tốc độ tăng vốn chủ sở hữu trung bình hàng năm chỉ đạt 23,3%, trong khi đó tăng trưởng trung bình tổng nợ lên đến 33%, trong đó nợ vay trung bình là 41,53%.

Theo giá trị tuyệt đối tổng vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp tính đến hết quý 1/2013 là 70.566 tỷ đồng, còn tổng tài sản là 203.372 tỷ đồng, tổng nợ là 128.576 tỷ đồng, trong đó nợ vay là 76.719 tỷ đồng. Một số doanh nghiệp bất động sản có tài sản lớn như VIC 58.849 tỷ đồng, HAG 32.749 tỷ đồng, ITA 10.297 tỷ đồng.

Số liệu thống kê cho thấy mặc dù gặp rất nhiều khó khăn nhưng nhiều doanh nghiệp vẫn không thu hẹp quy mô. Điển hình như VIC, HAG có tổng tài sản tăng khá mạnh. Đặc biệt những doanh nghiệp có lợi nhuận èo uột hoặc thua lỗ lớn như SJS, ITA, QCG… nhưng tổng tài sản và nợ vay cũng tăng khá mạnh. Điều này chỉ có thể giải thích là công ty này vẫn tiếp tục “theo lao” khi đã đầu tư vào những dự án lớn nên không thể dừng. Các công ty vẫn tiếp tục gia tăng quy mô nợ để tài trợ cho hoạt động đầu tư của mình. Điều này tiềm ẩn rủi ro rất lớn nếu thị trường bất động sản tiếp tục khó khăn trong một vài năm tới. Những tài sản của các doanh nghiệp này mất thanh khoản trong khi đó nợ liên tục tăng cao.

Tóm lại: Nhìn vào các chỉ số tài chính của các doanh nghiệp bất động sản đang niêm yết cho thấy một bức tranh không mấy sáng sủa. Doanh thu lợi nhuận sụt giảm mạnh trong còn hàng tồn kho không ngừng tăng cao. Điều đáng nói là quy mô nợ, trong đó nợ vay chiếm 1 tỷ lệ không nhỏ tiếp tục tăng mạnh. Với tình trạng thanh khoản kém thị trường bất động sản hiện nay thì nguy cơ nợ xấu, phá sản từ các doanh nghiệp này là rất lớn. Điều này đồng nghĩa thị trường bất động sản cũng đang còn nhiều rủi ro phía trước.  

Hàng tồn kho, vốn chủ sở hữu và tổng nợ của 64 doanh nghiệp bất động sản đang niêm yết